建物（マンションを含む）を賃貸している場合には、建物の賃貸借契約が成立しています。
賃料を支払うのは借主の義務であり、それが支払われていないのだとすると、債務不履行ということになり、直ちに賃貸借契約を解除することができるように思えます。
ところが、賃貸借契約は、貸主と借主との間の信頼関係を起訴とする継続的契約であるため、債務不履行があったとしても、信頼関係を破壊するに至らない場合には、契約を解除することができないとされています。これを、信頼関係破壊の法理といいます。
信頼関係が破壊されているといえるかどうかは、賃料不払いの期間や金額、不払いの理由、借主の態度など、様々な事情が考慮されます。
賃料不払いを理由とする契約解除の場合には、まずは、相当の期間を定めて、賃料を支払うように催告するとともに、支払わない場合には契約を解除する旨の意思表示をすることが多く、催告の事実や解除の意思表示を通知したことを明らかにするために、内容証明郵便で行うことが多いです。
その後、借主が建物の明渡しをしない場合には、建物明渡の訴訟を提起し、勝訴判決を得て、強制執行の方法により、退去させるということを検討します。もっとも、訴訟提起後、和解により明渡しが実現することもあり、必ずしも強制執行まで行うわけではありません。相手方の状況によっては調停手続の方が有効なこともありますし、事情によっては仮処分手続によって明渡しを実現することもあります。
