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不動産・登記

「アパート経営をしているが賃料を支払ってもらえないので退去してもらいたい」

「マンションの管理組合の管理費を滞納しているところがあり困っている」

「借地権を譲渡したいが地主が承諾してくれない」

「相続のために登記を確認したら知らない登記がされていた」

「賃料が不当に低いので値上げしたい」

「新築を購入したが欠陥があるので直して欲しい」

 

など、不動産や登記に関してお悩みの方は、ぜひ、ご相談・ご依頼ください。 


レーク総合法律事務所に依頼するメリット

1.強制的な手段が可能です

賃料の不払いに対しては預貯金等の差押えにより強制的に回収することができます。

また、賃料の不払いなど一定の場合には退去や明渡しを強制的に実現することもできます。

2.登記関係に関する相談・依頼もできます

不動産の登記をしたり消したりするために裁判が必要となることがあります。

登記手続を行うにあたっては万全を期すため必要に応じてレーク総合法律事務所と繋がりのある司法書士と連携して業務を行います。

3.交渉も任せることができます

立退き、敷金返還、賃料の値上げ、不動産の転貸、賃借権の譲渡などの交渉も任せることができます。

自分では話しづらいこともありますが弁護士が法的な視点を踏まえお客様の代わりに全ての話をします。

基本情報

A)不動産について

不動産は,土地や建物などのことをいいます。土地と建物は別個の不動産とされています。

不動産の所有者や不動産に関する担保権者などの権利関係を記録する制度として,不動産登記制度があります。登記の内容については,誰でも,登記事項証明書などを請求することなどによって,確認することができます。

B)不動産登記について

登記記録は,1筆の土地または1個の建物ごとに作成されています。登記記録には,表題部と権利部とがあります。

表題部の記録事項

表題部に記録された事項のことを,表示に関する登記(表示登記)ということもあります。

土地の場合には,所在,地番,地目,地積などが記録されており,建物の場合には,所在,地番,家屋番号,種類,構造,床面積などが記録されています。

権利部の記録事項

権利部に記録された事項のことを,権利に関する登記(権利登記)ということもあります。

権利部は,さらに甲区と乙区に分けられています。

甲区には,所有権に関する事項が記録されており,所有者が誰であるか,いつ,どんな原因(売買や相続など)で取得したかなどが記録されています。差押えや仮処分などがあった場合も甲区に記録されます。

乙区には,所有権以外の権利に関する事項が記録されており,抵当権や地上権などの権利者などが記録されています。 

C)境界の問題

境界の問題には,「筆界」の問題と「所有権界」の問題とがあります。筆界と所有権界は必ずしも一致するとは限りません。

筆界

筆界とは,土地の区画を示す線であり,公法上の境界とも呼ばれます。

分筆や合筆などの登記によらなければ,筆界は変更することができません。

筆界について争いがある場合には,筆界特定制度や裁判によって,筆界を決定することになります。

所有権界

所有権界とは,所有権の範囲を示す線でああり,私法上の境界とも呼ばれます。

所有者が合意することによって変更することができます。

D)借地借家法

建物所有を目的とする地上権の設定や土地の賃貸借,建物の賃貸借については,借地借家法という法律があります。

定期借地

一般定期借地

通常の借地権では,存続期間満了後の法定更新が認められている上,更新の拒絶には制限があるほか,借地権者に建物買取請求権が認められていますが,存続期間を50年以上として借地権を設定する場合には,契約の更新や建物買取請求権を認めない特約をすることができ,この特約がある借地契約を定期借地契約といいます。

この特約は,書面によってしなければならないとされています。

存続期間が50年以上と長くなりますが,期間満了とともに,契約の更新がなく,土地を更地にして返してもらえるというメリットがあります。

事業用定期借地

専ら事業のための建物の所有を目的として借地権を設定する場合には,事業用定期借地権を設定することができます。

存続期間を30年以上50年未満とする場合には,一般定期借地権と同じ特約をすることができ,存続期間を10年以上30年未満とする場合には,契約の更新や建物買取請求権に関する借地借家法の規定が適用されない結果,契約の更新がなく,建物買取請求権がない契約となります。

事業用定期借地契約は公正証書によってしなければならないとされています。

定期建物賃貸借

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては,書面によって契約をするときに限り,契約の更新がない旨の特約をすることができ,これを定期建物賃貸借といいます。

契約の更新がないため,期間満了とともに,建物を返してもらえるというメリットがあります。

定期建物賃貸借をしようとするときは,賃貸人は,あらかじめ,建物の賃借人に対し,契約の更新がなく,期間満了により賃貸借が終了することについて,その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないとされています。

レーク総合法律事務所

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弁護士 横畑俊介(滋賀弁護士会所属)